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'후분양제' 기대만큼 걱정도 크다
2017년 10월 18일(수) 00:00
아파트 청약시장에서 후분양제 도입이 다시 고개를 들고 있다.

김현미 국토교통부 장관이 최근 공공부문 아파트 '후분양제'를 단계적으로 도입하겠다고 밝혔다. 국토부 국정감사에서 주택 후분양제 시행 계획을 묻는 국민의당 정동영 의원의 질의에 답하면서다. 정 의원은 "국토부가 두 번의 부동산 대책을 발표했지만 미봉책에 불과했다. 근본적 대책인 후분양제를 결단할 시점"이라며 정부 입장을 물었다. 김 장관은 이에 "한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공 분야 주택은 단계적으로 후분양할 수 있도록 로드맵을 마련하겠다"고 했다. 그러면서 "후분양제의 장점은 충분히 공감하지만 전면적으로 도입하기 위해서는 기업과 소비자의 준비과정이 있어야 한다. 전면도입에는 한계가 있고 준비과정이 필요하다"며 민간부문 도입에 신중한 태도를 보였다. 비록 공공부문에 방점이 찍혔다고 하지만 주무장관이 국회에서 공개적으로 밝힌 만큼 앞으로 후분양제 도입 논의가 활기를 띨 것으로 보인다.



후분양제 도입 논의 '활발'



현재 아파트 분양방식은 선분양제가 주류다.

일부 업체 등이 후분양아파트를 내걸기는 하지만, 선분양에 실패한 단지가 대부분이다. 선분양제도는 건설사가 분양계약을 통해 계약금을 미리 받은 후 일정기간에 걸쳐 계약자에게 중도금을 받는다. 입주할 때 잔금을 치르는 구조다. 분양계약 이후 2∼3년에 걸쳐 이뤄진다.

현재 이 제도는 주택보급률이 낮은 시기에 도입돼 현재까지 가장 적합한 분양방식으로 꼽힌다.

건설사 입장에서는 분양계약자의 계약금과 중도금으로 공사대금을 충당한다. 분양자 역시 아파트 분양대금을 나눠 내고, 현재 사는 집을 팔아 잔금을 내고, 미리 낸 중도금도 갚는 구조다.

물론 건설사의 리스크를 분양자가 함께 지는 구조다. 품질 문제나 하자 문제에도 건설사가 다소 유리한 입장이다.

후분양제도는 이 같은 단점을 극복하려는 방안이다. 아파트를 공급하는 중견건설사나 중소건설사가 자체적으로 공사자금을 마련하는 일이 쉽지 않아, 전반적인 주택공급계획에 차질을 빚을 수 있다는 지적이다.

또한 후분양 특성상 새 아파트를 사려는 실수요자 역시 비용부담이 커진다. 더욱이 건설사가 아파트 건립에 필요한 자금을 빌려쓰는 구조여서 금융비용을 포함한 건설가격이 고스란히 분양가에 전가될 수밖에 없다.

이러한 이유로 주택업계는 후분양제도의 도입에 반발하고 있다. 기존 선분양 체계의 주택공급 시스템이 모두 새롭게 바뀌어야 하며, 이에 따른 시장의 혼란은 더욱 크다고 강조한다.

특히 재건축, 재개발사업에도 큰 타격이 불가피하다고 말한다. 막대한 자금을 미리 투입해야 하는 현실 속에서 마땅한 장치가 없기 때문이다. 그러는 주택 공급난과 이에 따른 주택시장의 불안정성이 커질 것이라는 우려도 있다.주택업계는 주택금융의 개선도 선행과제로 꼽는다. 현행 주택도시기금이나 금융기관의 대출 등 건설금융 전반의 정비가 뒤따라야 한다는 것이다. 자칫 공급난과 이에 따른 기존 주택의 가격 상승, 후분양아파트 가격 상승 등의 부작용이 예상된다는 이유다. 또한 목돈이 부족한 서민층의 내집 마련 기회는 더 멀어질 수 있다고 말한다.

김 장관의 말대로 민간부문에 후분양제를 도입하기에는 제약조건이 있고 준비해야 할 것도 많은 게 사실이다. 민간부문 후분양제를 도입하려면 후분양 업체에 대한 대출보증과 공공택지 공급 등의 지원 뒤따라야 한다.

후분양제는 분양권 전매를 막아 투기를 차단하고 실수요자 위주로 주택이 공급되도록 한다는 정책 흐름에도 부합한다.



성공 위해 철저한 준비 필요



하지만 부작용도 만만치 않은 만큼 신중한 접근이 필요하다. 공공부문에 먼저 도입하고 부작용을 최소화하는 방안을 마련한 뒤 민간부문 도입 여부를 판단해도 늦지 않을 것이다. 공공부문부터 시행하더라도 청약자 입장에서는 분양대금을 계약할 때 한꺼번에 내야 하는 부담이 있다. 후분양제를 추진하더라도 충분한 검토와 치밀한 준비가 필요하다.

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